Schatten hoe de netto kasstromen in QuickBooks 2013 kunnen worden geschat - dummies

Het proces van het schatten van de netto kasstromen van de investering vereist wat meer werk dan het schatten van het bedrag dat u moet investeren. Hoewel u met QuickBooks 2013 werkt, hebt u de hulp van Excel of een andere financiële spreadsheet nodig.

Ga zitten en denk goed na over eventuele extra inkomsten en eventuele extra kosten die de investering oplevert. Vanzelfsprekend hoop je dat het netto-effect van de investering je geld zal besparen. Bepaalde bedragen van de investering zullen u echter kosten. Aan de andere kant ontvangt u ook spaargeld dat de investering terugkrijgt.

U wilt een klein schema maken - dit kan op de achterkant van een servetje worden geschreven of in een spreadsheetprogramma zoals Excel worden getypt - en dit gebruiken om zorgvuldig kasstromen te schatten en te berekenen.

Stel dat, in het geval van het kantoorgebouw, de volgende twee posten de nettokasstromen bepalen.

• De nieuwe hypotheek vereist een jaarlijkse rentebetaling van $ 21.000. Om de zaken eenvoudig te houden (maak je geen zorgen over de hoofdafschrijving), stel je voor dat dit een hypotheek is die alleen op rente van toepassing is. Stel verder dat je het volledige hypotheekevenwicht in 20 jaar moet betalen als onderdeel van een ballonbetaling. In de tussentijd betaalt u echter aan het einde van elk jaar $ 21.000.

• Omdat u een eigen gebouw heeft, bespaart u het eerste jaar $ 20.000 aan huur. Dit bedrag neemt echter elk jaar toe. Als de huur die je hebt betaald elk jaar met 3 procent is gestegen als gevolg van de inflatie, kun je ervan uitgaan dat je huurbesparingen, om nauwkeurig te kunnen voorspellen, ook elk jaar met 3 procent moet worden verhoogd.

  U kunt er bijvoorbeeld van uitgaan dat uw huurbesparingen in het tweede jaar gelijk zijn aan 103 procent van $ 20.000. In het derde jaar is uw huursparing gelijk aan 103 procent van $ 20, 600 (de tweede jaarhuur) besparingen).

Heeft dit bedrijf van huursparen zin? Met kapitaalinvesteringen bespaart de kapitaalinvestering u vaak op een of andere manier geld. Daarom moet u die besparingen schatten in de loop van de jaren dat u de kapitaalinvestering zult gebruiken.

In dit geval moeten de huurbesparingen gelijk zijn aan de huidige huurbesparing plus de inflatie voor elk jaar. Een andere manier om naar de huurspaarprijs te kijken, is door te zeggen dat de huurbesparing gelijk is aan de huur die u niet hoeft te betalen als u eigenaar bent van het gebouw.

De volgende tabel vat de kasstromen samen die u leuk vindt door in dit gebouw te beleggen.De tabel bevat een kolom voor elk jaarnummer. (Het schema toont 20 jaar huurbesparingen en hypotheekbetalingen.)

Het schema bevat ook drie kolommen, die rapporteren over de huurbesparingen, de jaarlijkse hypotheekrente en het netto kasstroombedrag. Het nettocashflowbedrag is gelijk aan de huurbesparingen minus de hypotheekrentebetaling.

U ziet dat de hypotheekrente tijdens de eerste twee jaar hoger is dan de huurbesparing. In jaar 3 en daarna overschrijdt de huurspaarrekening echter de hypotheekbetaling.

Overzicht van kasstromen van gebouwen

jaar	huurbesparingen	hypotheekbetaling	netto kasstromen
1	20, 000	21, 000	-1, 000
2	20, 600	21, 000	-400
3	21, 218	21, 000	218
4	21, 855	21, 000	855
5	22, 511	21, 000	1, 511
6	23, 186	21, 000	2, 186
7	23, 882	21, 000	2, 882
8	24, 598	21, 000	3, 598
9	25, 336	21, 000	4, 336
10	26, 096	21, 000	5, 096
11 > 26, 879	21, 000	5, 879	12
27, 685	21, 000	6, 685	13
28, 516 > 21, 000	7, 516	14	29, 371
21, 000	8, 371	15	30, 252
21, 000 > 9, 252	16	31, 160	21, 000
10, 160	17	32, 095	21, 000
11, 095 > 18	33, 058	21, 000	12, 058
19	34, 050	21, 000	13, 050
20	35, 072	21, 000	14, 072
Wanneer u kijkt naar de kasstromen die voortvloeien uit een kapitaalinvestering U moet een aanname doen over wat er aan het einde van het beleggingsleven gebeurt. In het geval van de investeringen in gebouwen, bijvoorbeeld, moet u waarschijnlijk aantonen dat de hypotheek is afbetaald. U wilt misschien ook op een bepaald moment de verkoop van het gebouw laten zien.	Om u te laten zien hoe dit werkt, stel dat u aan het eind van het jaar 20 de hypotheek aflost (die nog steeds $ 300.000 zal zijn omdat u alleen rente hebt betaald) en veronderstelt dat u het gebouw verkoopt voor $ 630, 000. Dit bedrag is een schatting.	Om deze schatting te maken, neemt u de oorspronkelijke aankoopprijs van $ 350.000 en blaast u dat bedrag vervolgens jaarlijks met 3 procent op in 20 jaar tijd. Als je dit doet, krijg je een geschatte verkoopprijs in jaar 20 van $ 630.000. Je betaalt ook verkoopkosten van in totaal $ 30.000.	Deze volgende tabel laat zien hoe deze cijfers een definitieve cashflow voor liquidatie opleveren. De brutoverkoopprijs is gelijk aan $ 630.000. Dan moet je de hypotheek van $ 300.000 betalen. Dan heb je ook $ 30.000 aan verkoopkosten.

Als u de hypotheek en de verkoopkosten van de brutoverkoopprijs aftrekt, is de uiteindelijke cashflow gelijk aan $ 300, 000. Dit is logisch, toch? De brutoprijs van $ 630.000 minus $ 300.000 voor de hypotheekbetaling minus $ 30.000 voor verkoopkosten is gelijk aan $ 300.000.

Schatting liquidatie Cashflow

Brutoverkoopprijs

$ 630.000 > Minder: Hypotheek

300, 000

Minder: verkoopkosten

30, 000	Uiteindelijke cashflow uit verkoop
$ 300, 000	De laatste stap is het combineren van de getoonde informatie.De kolom nettokasstromen geeft een overzicht van de netto kasstromen. De liquiditeitskasstroomkolom toont 0 gedurende de eerste 19 jaar. In het jaar 20 is de cashflow van de liquidatie echter $ 300.000. De real deal combineert de netto kasstromen en de cashflow van de liquidatie.
Combineren van alle kasstromen	Jaar
Netto geldstromen	Liquiditeit Cashflow

De echte deal

1

-1, 000	0	-1, 000	2
-400	0	-400	3
218	0	218	4
855	0	855	5
1, 511	0	1, 511	6
2, 186	0	2, 186	7
2, 882	0	2, 882	8
3, 598	0	3, 598	9
4, 336	0	4, 336	10
5, 096	0	5, 096	11
5, 879	0	5, 879	12
6, 685	0	6, 685	13
7, 516	0	7, 516	14
8, 371	0	8, 371	15
9, 252	0	9, 252	16
10, 160	0	10, 160	17
11, 095	0	11, 095	18
12, 058	0	12, 058	19
13, 050	0	13, 050	20
14, 072	300, 000	314, 072