Hoe u de waardevermindering inschat voor het vastgoedexamenexamen - dummies

Het examen voor onroerende goederentitels zal vragen bevatten waarin u wordt gevraagd om de afschrijving te schatten. Afschrijving is het waardeverminderingsverlies voor een structuur vanwege een verscheidenheid aan factoren, zoals slijtage, leeftijd en slechte locatie.

De term opgebouwde afschrijving betekent de totale afschrijving van een gebouw door alle oorzaken. U moet ook opmerken dat opgebouwde waardevermindering niet het soort waardevermindering is dat accountants betreft wanneer zij een gebouw of een apparaat voor fiscale doeleinden afschrijven.

Voor examens voor licenties worden in het algemeen twee soorten vragen gesteld over afschrijving: een vraag waarin om de definitie van een bepaald type afschrijving en een vraag met een afschrijving wordt gevraagd en waarin u wordt gevraagd welk type afschrijving dat item is vertegenwoordigt. Af en toe krijgt u mogelijk een vraag die u vraagt ​​om de afschrijving te berekenen met behulp van een zeer eenvoudige techniek die bekend staat als de lineaire methode.

Fysieke achteruitgang (te genezen en ongeneeslijk)

Fysieke achteruitgang is de normale slijtage die een gebouw ervaart naarmate het ouder wordt en het hangt af van de oorspronkelijke constructiekwaliteit en het niveau van Lopend onderhoud. De twee categorieën verslechtering, te genezen en ongeneeslijk, hebben meer met economie te maken dan de feitelijke fysieke mogelijkheid iets te corrigeren:

• Verouderbare kwaliteitsverlies: Heeft betrekking op een vorm van verslechtering die economisch haalbaar is om te herstellen. Met andere woorden, de waardevermeerdering overschrijdt de reparatiekosten. Schilderen is een goed voorbeeld van iets dat over het algemeen meer waarde toevoegt dan het kost.

• Ongeneeslijke kwaliteitsverlies: Als de kosten voor het repareren van een item hoger zijn dan de waarde die het toevoegt aan de structuur, wordt het item als ongeneeslijk beschouwd, zelfs als u het kunt repareren. Meestal zijn deze vormen van achteruitgang fysieke items die verband houden met de structuur van een gebouw - belangrijke funderingen zullen waarschijnlijk als ongeneeslijk worden geclassificeerd. Ze zijn ongeneeslijk omdat je economisch niet zou profiteren door ze te repareren.

Functionele veroudering

Verouderde ontwerpen in oudere structuren of onaanvaardbaar ontwerp in nieuwere structuren duiden meestal op een type afschrijving dat bekend staat als functionele veroudering . Het is ook gescheiden in geneesbare en ongeneeslijke categorieën met betrekking tot economische haalbaarheid.

Een ouder huis met vier slaapkamers, maar een badkamer naast de keuken, lijdt aan functionele veroudering. Dit voorbeeld toont ongeneeslijkheid omdat de kosten van het bouwen van een geheel nieuwe badkamer waarschijnlijk groter zijn dan elke waardevermeerdering van het huis dat deze kan genereren.

Een nieuwer huis gebouwd met slechts twee slaapkamers en een kamer voor een kantoor aan huis zou last hebben van geneesbare functionele veroudering. De meeste mensen willen minstens drie slaapkamers. Het toevoegen van een kast aan de thuiskantoorruimte en het omzetten in een slaapkamer zou relatief eenvoudig zijn. Dus de waarde van het huis neemt toe met een bedrag dat groter is dan wat je hebt uitgegeven om de kast te bouwen.

Externe veroudering

Externe veroudering is een vorm van waardevermindering veroorzaakt door factoren buiten het land zelf. Het is altijd ongeneeslijk omdat het land niet kan worden verplaatst. Deze vorm van waardevermindering kan worden veroorzaakt door economische of fysieke, meestal locatie-eigenschappen. Een benzinestation grenzend aan een eengezinswoning is een bron van externe veroudering. Ongebruikelijk slechte marktomstandigheden kunnen ook als externe veroudering worden beschouwd.

De lineaire methode voor het berekenen van afschrijvingen

De lineaire afschrijvingsmethode is een van de weinige wiskundige vragen die u over de kostenbenadering kunt stellen.

De lineaire methode voor het schatten van de afschrijvingen veronderstelt dat een structuur elk jaar in dezelfde mate verslechtert. Deze methode, ook wel de economische leefmethode genoemd, omvat een schatting van wat de totale economische levensduur van een gebouw wordt genoemd en de effectieve leeftijd. Deze getallen zijn enigszins subjectieve schattingen die taxateurs maken bij het gebruik van de lineaire methode. Onthoud de definities en de manier om de berekeningen uit te voeren. De

economische levensduur van een gebouw weerspiegelt het aantal jaren dat het bijdraagt ​​aan de waarde van het land. De effectieve leeftijd is een schatting van hoe oud het gebouw lijkt te zijn, gezien slijtage, onderhoud en upgrades. Bij de berekening wordt ervan uitgegaan dat een gebouw tijdens zijn economische levensduur in gelijke mate achteruitgaat; daarom, als u de economische levensduur van een gebouw schat op 50 jaar, verslechtert het in één jaar 2 procent van zijn totale waarde. In feite verbruikt het 2 procent van de totale economische levensduur. De fractie 1/50 is ook 2 procent.

Dus het gebouw daalt met een snelheid van 2 procent per jaar als gevolg van fysieke achteruitgang. Voor het geval je een vraag krijgt met een andere totale economische levensduur, zeg 40 jaar, zou de berekening 1/40 zijn. Als u 1 op 40 deelt, krijgt u 2,5 procent. Ongeacht het totale economische leven, als u het getal één deelt door de totale economische levensduur, krijgt u het jaarlijkse percentage.

De volgende stap is de effectieve leeftijd. Stel dat de werkelijke leeftijd van een gebouw tien jaar is. Als de economische levensduur van het gebouw 50 jaar is en vanaf de vorige berekening weet je dat het 2% per jaar waard is, vermenigvuldig je de effectieve leeftijd met het jaarlijkse percentage van de afschrijving om de totale afschrijving te krijgen.

In het voorbeeld:

10 jaar effectieve leeftijd x 2 procent per jaar afschrijving = 20 procent totale afschrijving

Het laatste onderdeel van de formule is het vermenigvuldigen van het totale percentage van afschrijvingen met de reproductie- of vervangingswaarde.Als u wilt doorgaan met het voorbeeld, zegt u dat uw reproductiekosten $ 100.000 waren. De formule volgt als volgt: <100> $ 100, reproductiekosten x 20 procent (0. 20) = $ 20.000 totale afschrijving

$ 100, 000 reproductiekosten - $ 20, 000 afschrijving = $ 80, 000 afgeschreven kosten van verbeteringen

Voor de test moet u al deze berekeningen kunnen uitvoeren wanneer u de juiste gegevens krijgt.