Hoe u de waarde kunt schatten met de methode voor het benutting van de inkomsten van het onroerende goedkeuringssexamen

Een methode die zal worden behandeld op het onroerend goed licentietoets voor het taxeren van onroerend goed op basis van het inkomen, staat bekend als de aanpak van de kapitalisatie van de inkomsten. Met deze methode wordt het inkomen van een woning omgezet in een schatting van de waarde. Taxateurs gebruiken deze methode over het algemeen voor commerciële gebouwen zoals winkelcentra, kantoorgebouwen en grote appartementsgebouwen.

De basisformule voor deze aanpak, gewoonlijk IRV genoemd, is:

Nettobedrijfsresultaat (I) ÷ kapitalisatiegraad (R) = waarde (V)

U kunt deze formule onderverdelen in deze drie stappen:

Schatting van het netto-bedrijfsresultaat.
De kapitalisatiegraad bepalen.
De IRV-formule toepassen om een schatting van de waarde te krijgen.

Hoe het netto bedrijfsresultaat schatten

De taxateur moet toegang hebben tot de resultatenrekening voor het betreffende gebouw en voor vergelijkbare gebouwen in het gebied om het netto bedrijfsresultaat te schatten. Met die informatie bij de hand kan de taxateur nauwkeurig de inkomsten en uitgaven van het gebouw schatten. Vergeet niet dat alle inkomsten en uitgaven in de methode van de inkomstenkapitaal altijd jaarcijfers zijn.

U kunt het feitelijke proces van het schatten van het netto bedrijfsresultaat (NOI) opsplitsen in vier stappen:

Schat het potentiële bruto inkomen.

Potentieel bruto-inkomen is het inkomen dat het gebouw genereert wanneer het wordt gehuurd met een bezettingsgraad van 100%, tegen marktprijs of lease-overeenkomst of een combinatie van beide. Markthuur is de huur die normaal in rekening wordt gebracht voor dat soort ruimte op de markt.

Leasehuur is ook bekend als geplande of contracthuur. Potentieel bruto inkomen omvat het toevoegen van inkomsten uit alle bronnen, zoals de wasmachines in een appartementencomplex of apart gehuurde parkeerplaatsen.
Trek een leegstand en een afhaalverliescijfer af van het potentiële bruto-inkomen.

Dit getal, dat meestal wordt uitgedrukt als een percentage, is de schatting van de taxateur van de markt voor dit soort gebouwen in de omgeving en weerspiegelt het normale inkomstenverlies als gevolg van niet-betaling van huur en periodieke vacatures. Bijkomend inkomen, bijvoorbeeld van een antennehuur op het dak van het gebouw, wordt op dit punt toegevoegd om te komen tot effectief bruto inkomen.
Schat alle bouwkosten in en trek ze af van het effectieve bruto inkomen.

De uitgaven voor gebouwen vallen uiteen in drie categorieën: vast, variabel (soms ook operationeel genoemd) en reserves. Vaste kosten zijn uitgaven die niet veranderen met de bezetting van het gebouw, zoals onroerendgoedbelasting en verzekering. Variabele uitgaven zijn vrijwel alle andere uitgaven, waarvan sommige kunnen variëren met de bezetting van het gebouw. Deze kosten omvatten sneeuwruimen, hulpprogramma's, beheervergoedingen, enzovoort.

Reserves, soms reserves voor vervanging genoemd, zijn fondsen die verhuurders opzij zetten voor items die periodiek moeten worden vervangen, maar niet op jaarbasis. Kooktoestellen in een appartement zijn een voorbeeld van een reserveartikel. Merk op dat de uitgaven geen hypotheekbetalingen of de afschrijving van gebouwen omvatten.
Trek de geschatte uitgaven af van het effectieve bruto inkomen.

Het resultaat is het netto bedrijfsresultaat.

U kunt enkele cijfers toevoegen aan deze stappen om te zien hoe de formule eruitziet:

Potentieel bruto-inkomen	$ 50, 000
- Leegstand en inzamelingsverlies (10 procent van $ 50.000)	- $ 5, 000
extra inkomen	$ 3, 000
effectief bruto inkomen	$ 48, 000
kosten
vast	$ 10, 000
variabel > $ 23, 000	Reserves
$ 5, 000	- Totale uitgaven
- $ 38, 000	Netto bedrijfsresultaat
$ 10, 000	Het activeringspercentage

A < hoofdlettergebruik

is vergelijkbaar met een rendement; dat wil zeggen, het percentage dat de investeerders hopen in het inkomen uit het gebouw te krijgen. Er zijn een aantal manieren waarop taxateurs leren kapitalisaties te berekenen, waarvan de meeste verder gaan dan wat u moet weten. Het enige dat u nodig heeft, zijn enkele vergelijkbare verkopen - gebouwen die lijken op het onderwerp dat wordt beoordeeld en die onlangs zijn verkocht. De formule die u gebruikt is Netto bedrijfsresultaat (I) ÷ verkoopprijs (V) = hoofdlettergebruik (R)

Deze formule wordt toegepast op basis van het netto-bedrijfsresultaat en de verkoopprijs van elk vergelijkbaar product dat u ' opnieuw analyseren. Noteer in deze formule de omkering van de IRV-formule voor het vinden van waarde.

Hier is een voorbeeld: een gebouw verkoopt voor $ 200.000. Het netto bedrijfsresultaat is $ 20.000.

Als u de formule toepast, verdeelt u $ 20.000 met $ 200.000, wat lijkt op $ 20.000 ÷ $ 200, 000 = 0. 10 of 10 procent. Kapitalisatiepercentages worden uitgedrukt in percentages.

Hoewel de resultaten er verkeerd uitzien, omdat je altijd een kleiner getal met een groter getal deelt, denk eraan dat je een percentage probeert te krijgen, dus het antwoord is altijd minder dan één.

Nadat u de verschillende kapitalisatiepercentages hebt bestudeerd die u krijgt na het toepassen van de IRV-formules, selecteert u degene die volgens u het meest van toepassing is op het gebouw dat u taxeert en past u het toe op de laatste stap.

Pas de formule toe om de waarde te schatten

Nu terug naar de basisinkomensformule. U kunt de cijfers uit de vorige voorbeelden gebruiken om de waarde te berekenen:

Netto bedrijfsresultaat (I) ÷ hoofdlettergebruik (R) = geschatte waarde (V)

$ 10, 000 ÷ 0. 10 = $ 100, 000

Door het nettobedrijfsresultaat van het betreffende object te delen door het kapitalisatiepercentage dat u hebt gekozen, komt u uit op een schatting van $ 100, 000 als de waarde van het gebouw.

Berekenen van inkomen

Misschien vindt u een ander deel van de formule dat testschrijvers af en toe willen vragen over: het berekenen van het netto bedrijfsresultaat.