Hoe u waarde kunt vinden door vergelijkbare verkopen voor het vastgoedexamenexamen te analyseren - dummies

De belangrijkste benadering die taxateurs gebruiken om de waarde van onroerend goed te schatten die op het onroerendgoedlicentieexamen zal liggen, betreft het analyseren van de verkoop van andere vergelijkbare eigenschappen, genaamd comparables . Deze benadering heeft verschillende namen, waarvan de meest gebruikelijke de verkoopvergelijkingsbenadering is. Sommige mensen verwijzen ernaar als de marktanalyseaanpak of de marktvergelijkingsbenadering.

Taxateurs gebruiken deze benadering het vaakst bij de beoordeling van eenwonig en twee-tot-vier-eenheid residentieel vastgoed. De zwakte van de aanpak is wanneer de markt traag is en het moeilijk wordt om vergelijkbare omzet te vinden.

De basis

Het idee achter de verkoopvergelijkingsaanpak is om eerdere verkopen van onroerend goed te vergelijken met het te taxeren object om te komen tot een schatting van de waarde van het onroerend goed.

U vraagt ​​bijvoorbeeld aan Joan de taxateur om een ​​huis met drie slaapkamers, twee badkamers, twee, vijfhonderd vierkante voet in een typische buitenwijkse subdivisie te beoordelen. Door haar onderzoek naar de verkoop in het gebied, vindt Joan drie verkopen van bijna identieke huizen in de laatste vier maanden. Deze eerder verkochte huizen worden comparables of comps genoemd. Elk van de huizen verkocht voor $ 250.000.

Joan schat dat de waarde van het huis dat ze taxeert $ 250.000 is, gebaseerd op het feit dat drie vergelijkbare huizen onlangs voor die prijs zijn verkocht. En dat is de meest eenvoudige manier om de verkoop te vergelijken.

Een taxateur onderzoekt normaliter maar liefst tien of meer vergelijkbare items en selecteert uiteindelijk minimaal drie tot vijf om te gebruiken in de verkoopvergelijkingsaanpak. Na het maken van alle nodige aanpassingen aan elk van de vergelijkbare items, komt de taxateur aan op een geschatte waarde voor het onroerend goed.

Aanpassingen van de verkoopprijs

De situaties waarin taxateurs het vaakst te maken hebben met de toepassing van de verkoopvergelijkingsaanpak, zijn vergelijkingsproducten die niet identiek zijn aan het onderwerp van het onderwerp. Taxateurs doorlopen een aanpassingsproces om de verschillen in de eigenschappen te compenseren.

Hier is een eenvoudig voorbeeld. Het onderwerp is een huis met drie slaapkamers en twee badkamers. Joan, de taxateur, kent momenteel niet de waarde van dit huis. Een zeer vergelijkbaar huis verkocht twee maanden geleden voor $ 275, 000. Het vergelijkbare huis, genaamd Vergelijkbaar A , is in alle opzichten hetzelfde als het onderwerp, behalve dat het vier slaapkamers heeft.

Vergelijkbaar A is superieur aan de onderwerpseigenschap . Het onderzoek van Joan geeft aan dat de waarde van de vierde slaapkamer $ 25.000 is. Dat betekent dat de koper van Comparable A $ 25.000 meer heeft betaald voor dat huis dan hij of zij zou hebben voor een huis met drie slaapkamers.

Joan neemt bij het voorbereiden van haar beoordelingsrapport de $ 25, 000 slaapkamerwaarde af van de $ 275.000 verkoopprijs van vergelijkbare A. De resulterende prijs van $ 250.000 is de aangepaste verkoopprijs. $ 275, 000 (verkoopprijs van vergelijkbare A) - $ 25, 000 (waarde van vierde slaapkamer) = $ 250.000 (aangepaste verkoopprijs)

met behulp van het substitutiebeginsel, de aangepaste verkoopprijs voor vergelijkbare A, of $ 250.000, is de geschatte waarde van het huis met drie slaapkamers.

Leeftijdsaanpassingen

Bij het bepalen van wat moet worden betaald, houdt de markt rekening met de leeftijd van een structuur.

Hier is een kleine hersenkraker: het onderwerp is 5 jaar oud en het vergelijkbare is 15 jaar oud en verkocht voor $ 190.000; anders zijn de huizen vergelijkbaar. De waarde van dat tien-jarig verschil in leeftijd is $ 5, 000. Moet je die $ 5, 000 toevoegen of van de verkoopprijs van het vergelijkbare aftrekken?

Dat klopt, u ​​moet de $ 5, 000 toevoegen omdat het 15-jaar oude huis als slechter dan of inferieur aan het 5-jaar oude huis wordt beschouwd. (Het cijfer van $ 5, 000 is opgemaakt voor dit voorbeeld.)

Aanpassingen voor tijd

Vergelijkingen van "vorige" verkopen kunnen wat problemen veroorzaken, omdat vastgoedwaarden in de loop van de tijd de neiging hebben te veranderen. Zoals de recente geschiedenis heeft aangetoond dat vastgoedwaarden kunnen stijgen of dalen.

Opnieuw evalueert Joan een huis. Ze vindt een vergelijkbaar huis dat in alle opzichten bijna identiek is aan het onderwerp. Het vergelijkbare huis verkocht voor $ 200, 000 vijf maanden geleden. Haar onderzoek wijst uit dat de onroerendgoedmarkt vrij krachtig is in het gebied en de vastgoedwaarden de afgelopen vijf maanden met ongeveer 1 procent per maand zijn gestegen.

Om deze stijging van de waarde van onroerend goed goed te kunnen verklaren, moet Joan de vraag stellen: "Waar zou het vergelijkbare product voor hebben verkocht als het in plaats van vijf maanden geleden werd verkocht, het vandaag is verkocht? "Het zou voor 5 procent meer verkopen. De aanpassingsberekening wordt

1 procent per maand x 5 maanden = 5 procent

$ 200, 000 (verkoopprijs van vergelijkbaar) x 5 procent (waardestijging gedurende vijf maanden) = $ 10, 000 (waarde van tijdsaanpassing)

$ 200, 000 + $ 10, 000 = $ 210.000 (gecorrigeerde verkoopprijs)

De aangepaste verkoopprijs voor vergelijkbare B, of $ 210.000 is de aangegeven waarde van de betreffende eigenschap. U berekent een neerwaartse trend in eigenschapswaarden in de loop van de tijd op dezelfde manier, alleen de waarde van de tijdaanpassing wordt afgetrokken van de verkoopprijs van het vergelijkbare om u de waarde van het onderwerp te geven.

Hoe aanpassingswaarden te berekenen

Gepaarde verkoopanalyse

is gebaseerd op het idee dat als twee huizen in alle opzichten vergelijkbaar zijn behalve één, en de verkoopprijs van elk huis anders is, het verschil in dollar tussen de twee huizen is waarschijnlijk de waarde van het unieke kenmerk of kenmerk van een van de huizen.Kijk eens naar deze twee huizen voor een voorbeeld. Huis A heeft vier slaapkamers. Het verkocht voor $ 400, 000. Huis B, die verkocht voor $ 375.000, heeft drie slaapkamers. In alle andere opzichten is huis B hetzelfde als huis A. Het enige fysieke verschil tussen de twee huizen is de vierde slaapkamer. De vierde slaapkamer, in dit geval, is $ 25.000 waard.