Functiewetten die u moet kennen voor het Examen in de onroerende zaak - dummies

Een paar veel voorkomende misverstanden over de onroerendgoedsector zijn behoorlijk serieuze kwesties omdat ze te maken hebben met federale antitrustwetten. Schrijvers van het Examen van onroerend goed verwachten van u dat u vragen over hen kunt beantwoorden.

Overtredingen van de Sherman Antitrust Act kunnen leiden tot boetes die aan de federale overheid worden betaald met variërende bedragen en tot driemaal de aan de benadeelde betaalde schadevergoeding.

Vaststelling van onroerendgoedprijzen

Allereerst zegt geen regel dat een makelaar op commissiebasis moet worden betaald. Om zeker te zijn dat u hierover duidelijk bent, is een commissie doorgaans een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs van het onroerend goed dat gewoonlijk wordt betaald na voltooiing van de verkoop. Betaling per commissie is een gangbare praktijk in de Verenigde Staten, maar is nooit als vereiste vastgesteld.

Er bestaat niet zoiets als een standaardprovisie. Geen enkele plaatselijke vastgoedcommissie of andere vereniging van makelaars in onroerend goed heeft de bevoegdheid om provisiepercentages vast te stellen of gestandaardiseerde vergoedingen voor diensten te creëren.

In feite is elke poging van makelaars in onroerend goed om een ​​gestandaardiseerd honorariumschema te creëren, beschouwd en overtreden door federale antitrustwetten. Het feit dat veel makelaars in een bepaald gebied dezelfde commissie vragen, is een kwestie van concurrentie en individuele zakelijke beslissingen.

De Sherman Antitrust Act, een federale wet die activiteiten verbiedt die beschouwd worden als een handelsbeperking, verbiedt elk soort prijsafspraken in elke branche. Eenvoudig gezegd, wat dat betekent is dat als jij en je buurman allebei een eigen winkel hebben, jullie elkaar niet kunnen vinden en besluiten dat jullie allebei dezelfde prijs voor een wasmachine zullen vragen.

In de onroerendgoedsector zijn de antitrustwetten in wezen een stap verder gegaan als gevolg van een beroemde uitspraak van de rechtbank in een zaak met de naam Verenigde Staten versus Foley. Het resultaat van deze zaak bepaalt dat zelfs als er geen daadwerkelijk overleg is geweest tussen particulieren over prijsafspraken, de loutere discussie tussen concurrenten over prijzen voor diensten wordt beschouwd als een uitnodiging om prijzen vast te stellen en daarom de antitrustwetgeving schendt.

Als gevolg hiervan werkt de industrie volgens het principe dat het bespreken van vergoedingen tussen tussenhandelaren illegaal is tenzij de makelaars samenwerken aan dezelfde deal. Kosten kunnen binnenshuis worden besproken tussen makelaars en verkopers en tussenpersonen, verkopers en klanten. In andere gevallen hebben de rechtbanken bepaald dat lokale besturen van makelaars geen tariefregelingen kunnen dicteren, aanbevelen of publiceren.

Markttoewijzing in onroerend goed

De Sherman Antitrust Act heeft ook een voorziening tegen markttoewijzing die van toepassing is op vastgoedprofessionals. Markttoewijzing is een overeenkomst tussen concurrenten om de markt op de een of andere manier te verdelen.

Overweeg bijvoorbeeld twee makelaars die hun eigen makelaardij bezitten en elkaar ontmoeten en het erover eens zijn dat een van hen alle aanbiedingen ten westen van Main Street zal behandelen en de andere alle aanbiedingen ten oosten van Main Street zal afhandelen. Deze makelaars hebben de voorziening van de Sherman Antitrust Act met betrekking tot markttoewijzing geschonden.

Boycots van boycotgroepen

Groepsboycots - wanneer concurrenten samenkomen en overeenkomen om geen zaken met iemand te doen - de Sherman Antitrust Act schenden.

Zeg X Brokerage en Y Brokerage houden niet van de manier waarop makelaardij Z zaken doet. Ze voldoen en komen overeen om geen doorverwijzingen te maken naar Z Brokerage. De makelaars van X en Y hebben zojuist de Sherman Antitrust Act geschonden. Een individuele tussenpersoon kan besluiten om geen zaken te doen met een andere makelaar omdat hij van mening is dat de andere makelaar onethisch handelt. Het komt samen als een groep om te boycotten, dat is tegen de wet. Tie-in-arrangementen

Elke vereiste om een ​​product of service te kopen op voorwaarde dat u een ander product of een andere service koopt, wordt een

tie-in arrangement of bindende overeenkomst en is een schending van de antitrustwetgeving. Stel dat u een makelaar bent die eigenaar is van een onroerend goed dat een aannemer wil kopen. Als onderdeel van de verkoop moet u de bouwer de eigendom opnieuw aanbieden (lijst terug) wanneer hij het verkoopt. Omdat u van de bouwer eiste dat hij het eigendom bij u zou voegen als voorwaarde om het aan hem te verkopen, hebt u de wet overtreden.