Examen in onroerend goed: wat er gebeurt vóór de sluiting - dummies

Voor het Examination-examen voor onroerend goed moet u weten wat er gebeurt tussen het moment waarop het verkoopcontract verloopt is ondertekend en de dag van het sluiten van de titel wanneer eigendomsoverdracht van het onroerend goed plaatsvindt. Activiteiten na ondertekening van het contract maar vóór sluiting hebben meestal te maken met het voldoen aan de bepalingen en voorwaarden van het contract en eventuele voorwaarden die de kredietgever kan stellen.

Bewijzen verhandelbare titel

Een typisch contract voor de verkoop van onroerende goederen vereist dat de verkoper verhandelbare titel aan de koper overdraagt, wat betekent dat de titel vrij moet zijn van alle redelijke twijfels zoals naar wie de eigenaar is en vrij van gebreken. Het doel van het opzetten van een verhandelbare titel is om te bewijzen dat geen wolken een duidelijke titel belemmeren. Een cloud is iets dat twijfel doet rijzen over het eigendomsrecht van de concessiegever.

De duidelijke titel is uitgebreid om geen problemen te betekenen, zoals illegale structuren of ongeoorloofde verbeteringen aan het eigendom. De verschillende manieren waarop de concessiegever zijn verhandelbare titel kan bewijzen variëren per staat en kunnen zelfs per regio binnen een staat verschillen. In het algemeen kan het bewijs van goede titel echter op verschillende manieren worden bereikt. Hier zijn beschrijvingen van de vier meest voorkomende manieren:

• Abstract van titel: Een abstract van titel is een verslag van wat werd gevonden in een titelzoekactie, die een zoekopdracht is van in wezen alle openbare records met betrekking tot de titel van het eigendom, zoals eerdere akten en pandrechten. Deze records zijn meestal te vinden in het kantoor van de county recorder of in het landrecord van de provincie waar het onroerend goed zich bevindt.

  Hoewel iedereen de openbare records kan doorzoeken, tijdens een titelzoekactie, een abstractor (iemand die door titellijsten zoekt) of een advocaat onderzoekt de keten of de geschiedenis van de titel van één eigenaar naar de volgende, op zoek naar lacunes in eigendom of andere factoren die twijfel lijken te doen ontstaan ​​over de geldigheid van de claim van de huidige eigenaar op het onroerend goed.

  Het abstract van de titel wordt vervolgens aan de advocaat van de koper gegeven om te onderzoeken. Wanneer de advocaat van de koper ervan overtuigd is dat de verkoper verhandelbare titel heeft en een advocaat van de titel geeft, kan de closing doorgaan.

• Certificaat van titel: Een certificaat van titel is vergelijkbaar met de titel van een advocaat en kan zelfs worden opgesteld door een advocaat. Het kan ook worden voorbereid door een titelfirma of een abstractor, de persoon die het abstract daadwerkelijk maakt.

  Het certificaat van de titel is een mening over de geldigheid van de titel maar geen garantie voor de titel.Bij het afgeven van een certificaat van titel onderzoekt een advocaat de openbare registers, maar er wordt geen abstract van de titel opgesteld.

• Titel verzekering: Titel verzekering kan op zichzelf worden gekocht of als aanvulling op de titel van een advocaat of een certificaat van eigendom. Eigendomsverzekering biedt bescherming aan de koper en verdedigt de nieuwe eigenaar als een toekomstige claim wordt ingediend tegen eigendom van het onroerend goed.

  In veel gevallen waar een hypothecaire lening is betrokken, vereist de kredietgever een titelbeleid dat ten minste het gedeelte van de aankoopprijs van de leninggever dekt. De eigenaar wil mogelijk het beleid van de eigenaar verkrijgen om zijn of haar belang in de woning te dekken.

• Torrens-systeem: Het Torrens-systeem is gebaseerd op de juiste registratie van de titel. Een samenvatting van de titel en een rechtszaak tegen stille titel, waarbij u naar de rechter kunt stappen om de rechtbank te laten verklaren dat u een duidelijke eigendomsvoorbehoud hebt, wordt ingediend bij de betreffende autoriteit of instantie, zoals de griffier van de districtsrechtbank.

  Indien goedgekeurd, wordt een certificaat van duidelijke titel, een Torrens-certificaat of Torrens-certificaat van titel genoemd, uitgegeven door de rechtbank, die in tegenstelling tot de mening van de advocaat of het eigendomsattest van een abstractor wordt beschouwd als bewijs van eigendom. Het Torrens-systeem verdwijnt geleidelijk uit de Verenigde Staten, maar sommige staten of gebieden binnen staten gebruiken het nog steeds.

Verwijdering van pandrechten

Als onderdeel van een zoekopdracht op titel, bepaalt het bedrijf van de titel of het pand aan enige pandrechten is onderworpen. Liens zijn financiële vorderingen op het onroerend goed. De eigenaar / verkoper verwijdert gewoonlijk alle pandrechten van het onroerend goed voorafgaand aan de verkoop, maar in sommige omstandigheden kan de koper het onderpand betalen. Als een retentierecht niet vóór de sluitingsdatum is voldaan, moeten retentierechten meestal worden afbetaald bij afsluiting met opbrengst van de verkoop.

Belastingen onderzoeken

Zoekopdrachten naar titels vermelden ook eventuele andere bezwaren op het onroerend goed. Lasten zijn beperkingen op het gebruik van eigendom door de eigenaar. Ze omvatten pandrechten, maar kunnen ook een erfdienstbaarheid of een akte-beperking zijn. Over het algemeen aanvaardt de koper het eigendom van het eigendom dat onder deze bezwaren valt. Ze hebben normaal gesproken geen probleem met de eigendomsrechten van de woning.

Voldoe aan de voorwaarden van het verkoopcontract

Hoewel de meeste contractvoorwaarden normaal gesproken geen invloed hebben op de titel, moet u er rekening mee houden dat de koper vóór het sluiten aan alle voorwaarden voldoet die in het verkoopcontract zijn opgenomen. Dus als een verkoopcontract is ondertekend en aangeeft dat een hypothecaire lening moet worden verkregen en een huisinspectie door een huisinspecteur of een andere professional moet worden voltooid, is de koper verantwoordelijk voor het voltooien van deze activiteiten voorafgaand aan het sluiten.

Onmiddellijk voorafgaand aan de sluiting - meestal die dag of de dag ervoor - inspecteert de koper persoonlijk het onroerend goed. De agent die de woning verkoopt of de agent die met de koper werkt, voert deze doorgang vaak uit.