Wat u moet weten over het analyseren van vastgoedbeleggingen voor het vastgoedexamenexamen - dummies

Als een makelaar in onroerend goed (en voor doeleinden van het Examen van de Real Estate License), wordt u gevraagd informatie aan beleggers te verstrekken over vastgoedbeleggingen. De staat van het gebouw, onderhoudsproblemen en locatieproblemen zijn belangrijk bij elke aankoop van onroerend goed, maar veel van de informatie in een vastgoedbelegging gaat over inkomsten en uitgaven voor het onroerend goed.

Hoewel u waarschijnlijk zelf geen beleggingsanalyse uitvoert, wordt er toch van u verwacht dat u iets weet over de cijfers en hoe deze door beleggers worden geanalyseerd. De rol van de agent bestaat erin de potentiële informatie aan de potentiële belegger te verstrekken, zodat de belegger of de accountant van de belegger de analyse kan uitvoeren.

Het begin van een analyse van vastgoedinvesteringen is de operationele verklaring , ook wel de inkomsten- en uitgavenstaat genoemd. Deze verklaring, die meestal bereid is om de financiën voor gebouw- en inkomstenbelastingdoeleinden bij te houden, houdt het werkelijke jaarinkomen en de kosten voor een gebouw bij.

Het inkomen dat wordt bijgehouden op de exploitatieverklaring wordt het contract of geplande huur, genoemd, wat de werkelijke huur is die door de huurders wordt betaald. Omdat de exploitatieverklaring wordt gebruikt voor inkomstenbelastingsdoeleinden, bevat deze meestal informatie over afschrijving en schuldendienst (hypotheekbetalingen).

Het tweede stuk informatie in een vastgoedinvesteringsanalyse is de huidige huurrol. De huurrol is informatie over de bestaande leases, de huurprijzen voor elke leaseovereenkomst en de resterende looptijd van elke lease.

Een derde stuk informatie in de analyse zijn de markthuren, die de markt zou betalen voor het soort ruimte of appartement in het gebouw. Markthuren kunnen verschillen van contracthuur voor dat specifieke gebouw.

Het laatste stukje informatie in een beleggingsanalyse is er een die is gemaakt door de belegger of de persoon die namens de belegger de analyse uitvoert. Met de pro forma, is het een financieel overzicht van de potentiële inkomsten en uitgaven van het gebouw. Door te kijken naar de huurprijzen van de markt voor het type ruimte dat wordt verhuurd in plaats van de geplande huurprijzen, wordt een projectie gemaakt van de toekomst van de investering.

Enkele opvallende kenmerken van de pro forma zijn

• In de regel worden markthuren gebruikt in plaats van feitelijke of contractuele huurprijzen, maar in bepaalde omstandigheden kunnen ook werkelijke huurprijzen voor bestaande huurovereenkomsten worden gebruikt.

• Inkomenscijfers zijn gebaseerd op het feit dat het gebouw voor 100 procent bezet is, zelfs als dit momenteel niet het geval is, en de cijfers kunnen andere bouwopbrengsten omvatten zoals die van wasmachines.

• Overige inkomsten, zoals inkomsten aan het gebouw voor iets anders dan de reguliere huurprijzen (bijvoorbeeld een huur van een microgolfantenne op het dak), worden meestal toegevoegd nadat de berekening van leegstand en inzamelingsverliezen is toegepast.

• Er wordt een leegstand en inrichtingsvergoeding gebruikt, zelfs als de ruimte in het gebouw voor 100 procent wordt verhuurd.

• De kosten worden over het algemeen afgerond.

• Alle cijfers zijn jaarlijks.

• Afschrijvingen en schulden zijn niet verwerkt. De waarde van de afschrijving kan variëren met de financiële positie van de eigenaar, en de hypotheek gaat meer over de financiële positie van de eigenaar dan de waarde van het gebouw.

De standaardnummers waarnaar u op zoek bent in een pro forma zijn het netto-bedrijfsresultaat en de cashflow . De basisformule voor het vinden van een nettobedrijfsresultaat op een pro forma volgt, maar het zal u helpen de formule te begrijpen als u eerst de details achter sommige van de in de formule vereiste getallen kent.

• Potentieel bruto inkomen: Markthuur bij 100 procent bezetting; kan ook andere bouwopbrengsten omvatten, zoals wasmachines of een afzonderlijke parkeerplaats huren

• Leegstand en afhaalverliezen: Gebruikt om rekening te houden met perioden van huurverlies als gevolg van openstaande vacatures of oninbaarheid; bepaald door het onderzoeken van andere pro forma's voor het aantal dat ze gebruiken

• Effectief bruto inkomen: Ook genoemd effectieve huurinkomsten

• Bedrijfskosten: Omvat geen afschrijving of schuldendienst

• Schulddienst: < Betreft de hypotheekbetaling Potentieel bruto inkomen - leegstand en inzamelingsverlies = effectief bruto inkomen

Effectief bruto inkomen - bedrijfskosten = netto bedrijfsresultaat

Netto operationeel inkomen - schuldendienst = kasstroom vóór belastingen

Als u de belastingen op deze cashflow berekent en aftrekt, krijgt u de zogenaamde cashflow na belasting.

Bij het analyseren van een gebouw voor investering, wordt het rendement (het geld dat u gaat besteden aan uw investering en het geld dat u terugkrijgt dat u hebt geïnvesteerd - rendement van de investering) berekend voor een periode van één jaar en voor de bewaarperiode van het project, , hetgeen de tijd is dat de investering in bezit zal zijn.